Cos'è il rent-to-buy (affitto con riscatto)?

Conviene il rent-to-buy rispetto al mutuo?

Come viene diviso il canone nel rent-to-buy?

Cosa succede se non compro l'immobile alla fine del rent-to-buy?

Quanto costa affittare rispetto a comprare nel 2026?

L'affitto è davvero tutto "soldi buttati"?

Quali sono i rischi del rent-to-buy?

🏠 Confronto Accesso alla Casa 2026

Rent-to-Buy vs Mutuo vs Affitto - Confronto Patrimonio

L'unico calcolatore italiano che confronta Rent-to-Buy (affitto con riscatto), Mutuo e Affitto puro calcolando il patrimonio netto reale a 5, 10 o 15 anni. Con tassi mutuo e canoni 2026.

Ti potrebbero servire anche:📋 D.L. 133/2014 Art. 23 ·📋 Guida Rent-to-Buy

📊 Rent-to-Buy vs Mutuo vs Affitto

Confronta 3 scenari di accesso alla casa su un orizzonte temporale

🏠 Immobile

Valore immobile (€)

Valore di mercato dell'immobile

Orizzonte (anni)

Periodo di confronto (1-40 anni)

Rivalutazione annua (%)

Stima crescita valore immobile

Esempi rapidi:

⚠️ Disclaimer

• I calcoli sono stime informative e non costituiscono consulenza finanziaria

• Rivalutazione immobile e rendimento investimenti sono ipotesi, non garanzie

• Per decisioni importanti, consultare un consulente finanziario o un notaio

• I tassi mutuo e le condizioni rent-to-buy variano nel tempo

🔒 Privacy: tutti i calcoli avvengono localmente nel tuo browser, nessun dato viene inviato

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Confronta 3 scenari di accesso alla casa su un orizzonte temporale

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Periodo di confronto (1-40 anni)

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Utile?

🏠 Cos'è il Rent-to-Buy?

Il rent-to-buy (o affitto con riscatto) è un contratto introdotto dal D.L. 133/2014("Sblocca Italia") che permette di abitare un immobile in affitto con la possibilità di acquistarlo in futuro, scalando dal prezzo una parte dei canoni già versati.

Il canone mensile è maggiorato rispetto a un normale affitto perché include sia la componente di godimento (affitto) sia una componente di acconto sul prezzo. Al termine del periodo concordato (tipicamente 3-7 anni), l'inquilino può esercitare il riscatto a un prezzo bloccato fin dall'inizio.

Con il Piano Casa 2026-2030, il Governo sta incentivando questo strumento per facilitare l'accesso alla prima casa senza dipendere immediatamente da un mutuo bancario.

🧮 Come Funziona il Confronto

Il nostro calcolatore confronta il patrimonio netto reale dopo X anni in 3 scenari:

🏠 Rent-to-Buy

Fase 1: affitto con acconto. Fase 2: riscatto con mutuo residuo. Patrimonio = valore immobile rivalutato − debito residuo.

🏦 Mutuo

Anticipo + rata mensile. Costruisci equity da subito. Patrimonio = valore immobile rivalutato − debito residuo mutuo.

🔑 Affitto Puro

Canone a fondo perduto, ma anticipo e differenza rata investiti. Patrimonio = valore investimenti composti.

Il confronto include la rivalutazione immobiliare, gli interessi del mutuo, e il rendimento degli investimenti alternativi.

📊 Dati di Mercato 2026

Fonti: Facile.it, MutuiOnline, Idealista (febbraio 2026). I valori di default del calcolatore sono basati su queste medie.

Parametro	Valore 2026
Tasso mutuo fisso medio	2,85% - 3,50%
Tasso mutuo variabile	2,33% - 2,50%
Affitto medio nazionale	€15,8/mq/mese (+8,1%)
Affitto Milano	€23,7/mq/mese
Affitto Roma	€19,2/mq/mese
Rivalutazione immobiliare media	1,5% - 2,0% annuo

❓Domande Frequenti

Il rent-to-buy è un contratto introdotto dal D.L. 133/2014 che combina locazione e acquisto. L'inquilino paga un canone mensile maggiorato diviso in due parti: una quota per il godimento dell'immobile (come un affitto) e una quota che viene accantonata come anticipo sul prezzo di acquisto. Al termine del periodo di locazione (tipicamente 3-7 anni), l'inquilino può acquistare l'immobile a un prezzo bloccato, detraendo quanto già versato come acconto.

Dipende dalla tua situazione. Il rent-to-buy conviene quando: non hai l'anticipo per il mutuo, vuoi "provare" l'immobile prima di comprare, o i tassi di interesse sono alti e prevedi che scendano. Il mutuo conviene quando: hai l'anticipo pronto, i tassi sono bassi, e vuoi iniziare a costruire equity da subito. Il nostro calcolatore confronta il patrimonio netto nei due scenari per aiutarti a decidere con i numeri.

Il canone è suddiviso in quota godimento (equivalente all'affitto, a fondo perduto) e quota acconto (accantonata per il futuro acquisto). La suddivisione è libera e concordata tra le parti. Tipicamente la quota acconto è tra il 30% e il 50% del canone totale. Esempio: su un canone di €1.000/mese, €600 per il godimento e €400 come acconto. In 5 anni accumuli €24.000 di acconto più la caparra iniziale.

Se decidi di non esercitare il riscatto, il contratto prevede generalmente due possibilità:1) Le quote acconto versate vengono restituite (totalmente o parzialmente, a seconda del contratto);2) Le quote acconto vengono trattenute dal venditore come "penale". È fondamentale verificare cosa prevede il contratto specifico. La quota godimento resta comunque a fondo perduto, come un normale affitto.

A febbraio 2026, i tassi mutuo fisso medi sono tra il 2,85% e il 3,5%, mentre i canoni d'affitto medi nazionali si attestano intorno a €15,8/mq/mese (+8,1% vs 2025). Per un bilocale da €200.000: la rata mutuo è circa €950/mese (25 anni, 3%), l'affitto medio circa €750-900/mese. Il vero confronto va fatto sul patrimonio netto a 10 anni, non solo sulla rata mensile.

No, è un mito da sfatare. Se affitti e investi la differenza (anticipo risparmiato + differenza rata mensile) in un portafoglio diversificato al 5-7% annuo, dopo 10-15 anni potresti avere un patrimonio comparabile o superiore a chi ha comprato con mutuo. Il nostro calcolatore mostra esattamente questo confronto, considerando rivalutazione immobiliare, costi di interesse e rendimento degli investimenti alternativi.

I principali rischi sono: 1) Il venditore potrebbe fallire o avere problemi legali sull'immobile durante il periodo di locazione; 2) Se il mercato scende, potresti pagare un prezzo bloccato superiore al valore reale; 3) Le quote acconto potrebbero essere perse in caso di mancato riscatto. Per mitigare questi rischi, è fondamentale la trascrizione del contratto nei registri immobiliari (protezione fino a 10 anni) e una verifica legale accurata.