IMU 2026: Come Calcolare l'Imposta sulla Casa (Prima e Seconda)

Aggiornamento: 23 Gennaio 2026 : L'IMU (Imposta Municipale Unica) è la principale imposta sulla proprietà immobiliare in Italia. Ecco tutto quello che devi sapere per calcolare quanto pagare nel 2026, tra esenzioni, aliquote e scadenze.

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📊 IMU 2026: Cosa Cambia Quest'Anno

Le novità IMU 2026 sono limitate, confermando la struttura degli anni precedenti:

• Prima casa: Resta esente (tranne categorie A/1, A/8, A/9)
• Aliquote: Confermate le aliquote base e i margini comunali
• Scadenze: 16 giugno (acconto) e 16 dicembre (saldo)
• Dichiarazione: Obbligatoria solo in caso di variazioni

🏠 Chi Deve Pagare l'IMU

L'IMU è dovuta da:

• Proprietari di immobili (fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli)
• Titolari di diritti reali: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie
• Concessionari di aree demaniali
• Locatari di immobili in leasing (dalla data di stipula)

❌ Chi NON paga l'IMU

Immobile	Condizione
Abitazione principale	Categorie A/2-A/7 (escluse A/1, A/8, A/9)
Pertinenze	Max 1 per categoria C/2, C/6, C/7
Immobili enti non commerciali	Uso istituzionale non commerciale
Fabbricati rurali strumentali	Uso agricolo

🧮 Formula di Calcolo IMU

Il calcolo dell'IMU si basa su questa formula:

IMU = Base Imponibile × Aliquota Comunale Base Imponibile = Rendita Catastale × 1,05 × Moltiplicatore

Moltiplicatori per categoria catastale

Categoria	Descrizione	Moltiplicatore
A (escluso A/10)	Abitazioni	160
A/10	Uffici	80
B	Collegi, ospedali, ecc.	140
C/1	Negozi	55
C/2, C/6, C/7	Magazzini, garage, tettoie	160
C/3, C/4, C/5	Laboratori, palestre	140
D (escluso D/5)	Capannoni, alberghi	65
D/5	Banche	80

💰 Aliquote IMU 2026

L'aliquota IMU è stabilita da ogni Comune entro i limiti di legge:

Tipologia	Aliquota Base	Range Comunale
Abitazione principale lusso (A/1, A/8, A/9)	0,50%	0,40% - 0,60%
Altri fabbricati (seconde case)	0,86%	0,76% - 1,06%
Fabbricati categoria D	0,86%	0,76% - 1,06%
Terreni agricoli	0,76%	0,66% - 1,06%
Aree fabbricabili	0,86%	0,76% - 1,06%

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📅 Scadenze IMU 2026

Rata	Scadenza	Importo
Acconto	16 Giugno 2026	50% dell'imposta (aliquote anno precedente)
Saldo	16 Dicembre 2026	Conguaglio con aliquote 2026
Unica soluzione	16 Giugno 2026	100% dell'imposta annua

🔢 Esempi Pratici di Calcolo IMU

Esempio 1: Seconda casa (cat. A/3) a Roma

Rendita catastale	€800
Rivalutazione 5%	€800 × 1,05 = €840
Moltiplicatore cat. A	€840 × 160 = €134.400
Aliquota Roma	1,06%
IMU Annua	€1.425

Esempio 2: Garage (cat. C/6) pertinenza

Rendita catastale	€150
Base imponibile	€150 × 1,05 × 160 = €25.200
Se pertinenza prima casa	€0 (esente)
Se seconda pertinenza C/6	~€217 (aliquota 0,86%)

📉 Riduzioni e Agevolazioni IMU

Situazione	Riduzione
Comodato uso gratuito a parenti 1° grado	50% (con requisiti)
Immobili inagibili/inabitabili	50%
Immobili di interesse storico/artistico	50%
Pensionati residenti all'estero (AIRE)	50% (1 solo immobile)
Terreni agricoli coltivatori diretti	Esenti

Requisiti comodato gratuito (-50%)

• Contratto registrato all'Agenzia Entrate
• Comodante possiede solo quell'immobile + abitazione principale nello stesso Comune
• Comodante e comodatario risiedono nello stesso Comune
• Immobile non di lusso (no A/1, A/8, A/9)

💳 Come Pagare l'IMU

Il pagamento avviene tramite modello F24:

Codici tributo IMU 2026

Tipologia	Codice Comune	Codice Stato
Abitazione principale lusso	3912	-
Altri fabbricati	3918	-
Fabbricati cat. D	3930	3925
Terreni agricoli	3914	-
Aree fabbricabili	3916	-

❓ Domande Frequenti sull'IMU

Devo pagare l'IMU sulla prima casa?

No, l'abitazione principale è esente IMU, a condizione che non sia di categoria catastale A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli). Anche le pertinenze sono esenti (max 1 per categoria C/2, C/6, C/7).

Come trovo la rendita catastale?

La rendita catastale si trova nella visura catastale, ottenibile gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID, o nell'atto di acquisto dell'immobile.

Se pago in ritardo cosa succede?

Puoi usare il ravvedimento operoso per pagare con sanzioni ridotte. Entro 14 giorni la sanzione è dello 0,1% al giorno.

L'IMU si può detrarre?

L'IMU sugli immobili strumentali è deducibile dal reddito d'impresa. Per le persone fisiche, l'IMU non è detraibile dall'IRPEF.

Quanto costa l'IMU su una seconda casa?

Dipende dal Comune e dalla rendita catastale. In media, per un appartamento con rendita €500-€1.000, l'IMU va da €700 a €1.800 all'anno.

📚 Calcolatori Correlati

• Calcolatore IMU 2026
• Calcolo Cedolare Secca
• Imposte Acquisto Casa
• Ravvedimento Operoso
• Aliquote per Regione e Comune

Conclusioni

L'IMU 2026 conferma l'esenzione per la prima casa (non di lusso), mentre le seconde case pagano aliquote comunali che possono arrivare fino all'1,06%. Per una seconda casa con rendita catastale €800, l'IMU può variare da €1.000 a €1.500 a seconda del Comune.

Ricorda le scadenze: 16 giugno per l'acconto e 16 dicembre per il saldo. Verifica sempre le aliquote del tuo Comune prima di pagare.

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Articolo aggiornato al 23 gennaio 2026. Le aliquote possono variare da Comune a Comune. Verifica sempre sul sito del tuo Comune.