Comprare Casa nel 2026: Tutte le Imposte da Pagare (Prima e Seconda)
Guida completa alle imposte sull'acquisto casa 2026: registro, IVA, ipotecaria, catastale. Differenze prima casa e seconda casa, da privato o da costruttore. Requisiti e agevolazioni.
Comprare Casa nel 2026: Tutte le Imposte da Pagare (Prima e Seconda)
Aggiornamento: 15 Febbraio 2026. Stai comprando casa? Oltre al prezzo di acquisto e alle spese notarili, dovrai pagare quattro imposte principali. La buona notizia: se rispetti i requisiti della prima casa, le aliquote si abbassano in modo significativo.
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Le 4 Imposte: Registro, IVA, Ipotecaria, Catastale
Ogni acquisto immobiliare in Italia prevede quattro tributi:
- Imposta di registro: si applica sulla base imponibile (di solito il prezzo dichiarato o il valore catastale). Aliquote diverse per prima casa, seconda casa, acquisto da privato o da costruttore.
- IVA: solo quando compri da un costruttore (prima cessione di immobile nuovo). Da privato a privato non si paga IVA.
- Imposta ipotecaria: colpisce le formalità di trascrizione nei registri immobiliari. Fissa a €50 per la prima casa, percentuale sulla base per le altre.
- Imposta catastale: legata alla trascrizione nei registri catastali. Anche qui €50 per la prima casa, percentuale per le altre.
La combinazione di queste quattro imposte determina il carico fiscale totale. La differenza tra prima e seconda casa può superare i €20.000 su un appartamento da €250.000.
Prima Casa: Da Privato vs Da Costruttore
| Venditore | Imposta Principale | Aliquota | Ipotecaria + Catastale |
|---|---|---|---|
| Da privato | Registro | 2% | €50 + €50 = €100 |
| Da costruttore | IVA | 4% | €50 + €50 = €100 |
Su un immobile da €200.000, da privato paghi €4.000 di registro più €100. Da costruttore paghi €8.000 di IVA più €100. In entrambi i casi le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a €50 ciascuna.
Seconda Casa: Da Privato vs Da Costruttore
| Venditore | Imposta Principale | Aliquota | Ipotecaria + Catastale |
|---|---|---|---|
| Da privato | Registro | 9% | €50 + €50 = €100 |
| Da costruttore | IVA | 10% | €50 + €50 = €100 |
Su €200.000, da privato paghi €18.000 di registro. Da costruttore €20.000 di IVA. Le imposte accessorie restano €100. Il divario con la prima casa è evidente: su €200.000 si passa da circa €4.100 a oltre €18.000.
Requisiti per la Prima Casa
Per usufruire delle agevolazioni prima casa devi rispettare tre condizioni:
- Residenza: devi stabilire o avere già la residenza nel Comune dove si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto.
- Nessuna categoria di lusso: l'immobile non deve essere in categoria catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli, palazzi di interesse storico).
- Nessun'altra prima casa: né tu né il tuo coniuge (se non separato) dovete possedere già un'abitazione principale agevolata in Italia.
Se manca anche solo uno di questi requisiti, l'acquisto viene tassato come seconda casa. Controlla sempre la categoria catastale prima di firmare: una villa in A/8 non beneficia mai delle agevolazioni.
Esempio Pratico: Appartamento da €250.000, Prima Casa da Privato
Acquisti un trilocale usato da un privato, rispetti i requisiti prima casa:
| Prezzo acquisto | €250.000 |
| Imposta di registro (2%) | €5.000 |
| Ipotecaria + catastale | €100 |
| Totale imposte | €5.100 |
A queste vanno aggiunte le spese notarili (compromesso e rogito). Il totale fiscale resta comunque contenuto.
Esempio Pratico: Appartamento da €250.000, Seconda Casa da Costruttore
Stesso appartamento, ma nuovo e da costruttore, e non hai i requisiti prima casa:
| Prezzo acquisto | €250.000 |
| IVA (10%) | €25.000 |
| Ipotecaria + catastale | €100 |
| Totale imposte | €25.100 |
La differenza tra i due casi è di €20.000. Per questo conviene verificare con attenzione i requisiti prima casa prima di procedere.
Spese Notarili: Quanto Costano e Cosa Includono
Oltre alle imposte, il notaio addebita onorari e spese. Le tariffe sono stabilite per legge (DPR 137/2012) e dipendono dal valore dell'immobile. Per un acquisto da €250.000, le spese notarili si attestano indicativamente tra €2.500 e €4.000, comprensive di:
- Rogito di compravendita
- Imposte sostitutive (se il notaio le versa per conto tuo)
- Spese di trascrizione
- Bolli e marche
Se stipuli anche un mutuo, il notaio addebita costi aggiuntivi per l'atto di mutuo e le relative trascrizioni. Per una stima completa del costo dell'acquisto, usa il calcolatore mutuo e il calcolatore imposte acquisto casa.
Agevolazioni Under 36 nel 2026: Cosa Resta
L'ex agevolazione under 36 (esenzione imposte fino a €200.000 di valore) è scaduta. La Legge di Bilancio 2026 non ha previsto proroghe. Chi compra casa nel 2026 non può più usufruire di quella detassazione, indipendentemente dall'età.
Restano valide le agevolazioni prima casa standard (2% registro o 4% IVA) e, per chi affitta, la possibilità di scegliere tra cedolare secca e dichiarazione dei redditi. Se possiedi una seconda casa, ricorda di calcolare l'IMU annuale.
Riepilogo
Le imposte sull'acquisto casa dipendono da tre fattori: prima o seconda casa, venditore privato o costruttore, valore dell'immobile. I punti da tenere a mente:
- Prima casa da privato: 2% registro + €100. La combinazione più economica.
- Prima casa da costruttore: 4% IVA + €100.
- Seconda casa da privato: 9% registro + €100.
- Seconda casa da costruttore: 10% IVA + €100.
- Verifica sempre residenza, categoria catastale e assenza di altra prima casa agevolata.
👉 Strumenti utili:Calcolatore Imposte Acquisto Casa | Calcolatore Mutuo | Calcolatore IMU | Calcolatore Cedolare Secca
Articolo aggiornato al 15 febbraio 2026. Per casi particolari (successioni, donazioni, acquisti con mutuo agevolato) consulta un notaio o un commercialista.
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